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      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?

      作者:廣西新房團購網 2021-06-04 09:12:37 來源:
      政策,地鐵,學區哪個因素對買房影響最大?

      最近有朋友問我們一些問題,政策,地鐵,學區的紅利作用在房價上需要多久?什么時候入手最適合或者說是最佳時期,如果買房子投資的話呢,一定要反復的思考,這三個因素對投資的影響

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖1)


      在較短的周期之內呢,這三個因素的影響甚至重于人口重于經濟,是可以直接作用,在微觀市場上的至關重要的因素所以,首先呢,我們對因素呢,要進行權重排序,看哪個影響更大,周期更長

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖2)
      短期看政策


      那如果是站在短周期看。政策因素無疑是影響最大的政策,是可以立竿見影支撐或者是打壓房價的,尤其是直接作用于房地產市場的政策,比如像深圳的企業,五新政一出臺,深圳的二手房立馬就減少了交易量和成都914新政也是直接影響了二手房的市場,一直到十月份,成都經過三個月的時間,二手房市場才重新復蘇,還比如像購房資格首付比例顯受時間這些呢,都是包含的政策。

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      里面的政策是能夠在最短的時間內,或者說最短的周期內是最重要的影響因素,而利率貨幣政策這些呢,是間接影響到房地產市場的,這些政策呢,不會立竿見影地去表現出來,但是呢,會有一定的影響

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖2)
      中期看學區


      從中周期來看,學區的影響就比較大,因為學區的影響呢,往往會在學區房集中購買的階段體現出來,一般而言呢,就是以年為單位的,如果今年學??嫉奶貏e好,那到了明年這個時候呢,學區房呢,就比較搶手了?;蛘哒f在下一個購買周期就會比較搶手如果今年考的不好,那么在下一個購買周期學區房呢,也可能會受到影響

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖2)
      長期看地鐵

      那長周期看呢,權重排序第一呢就是地鐵了,因為地鐵的一旦形成,就可以在很長一段時間內影響區域的通勤,而且呢,不會輕易的消失


      因為呢,它不像政策,也不像學區,因為學區就可以消失的,比如這個學校的排名發生了變化,或者說學校的搬遷都會影響的,但是地鐵呢,花幾十億上百億修。它不可能瞬間消失了對不對


      就是紅利期大概有多久政策紅利期呢,一般來說是三年左右,這里指的是一線城市啊,如果是二線城市的話,一般是三到五年

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖6)
      地鐵開通之前買房

      所以說呢,地鐵房的價格會在高位盤整,然后呢,隨著大勢而波動影響的周期呢,也是很長的,但是影響的效果其實在開通之前非常明顯,一旦地鐵開通之后呢,一切就是塵埃落定了,漲幅呢,就不會太大的明顯


      我曾經說過,成都的五號線不到一年的時間,因為地鐵的開通,大豐一些近地鐵樓盤房價將近翻了一倍,這就是地鐵帶來的紅利

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      而學區房的紅利呢,應該是在。學區房的有效階段長周期有效,并且是持續上漲的,尤其學區越來越緊張的一線城市,一旦一個學區從差的學區變成好的學區對房價的影響呢,至少是八到十年,在這八到十年的周期內,房價可以長期上漲,但是十年以后還會不會有影響這個事很難說的啊,之所以八到十年呢,是因為這么長的。那時間內的學區的變化不大那如果未來十年以后學區沒有發生任何的變化,這個影響呢,還會繼續的存在

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖8)
      買房入手時機

      那第三方面就是何時入手政策紅利呢,一旦出現就馬上入手,尤其是直接作用于房地產的政策,比如深圳2019年11月11號最佳的時間呢,就是當天入手2020年5月廣州黃埔呢,放松了人才的業績,最佳的時間呢,就是當月入手


      那如果是地鐵的話呢,我們說過有三次的入手機會,而其中最差的一次呢,就是開通以后。因為這個時候呢,基本上就是高位接盤了,雖然說呢,后面還會持續的上漲,但是這個漲幅呢,已經不會太大了,一般二年呢,就是在規劃和建設的時候入手是最佳時機,并且呢,在開通以后幾個月之后呢,就可以拋出去就可以賺的盆滿缽滿

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      學區呢,幾乎是可以年年入手的,因為學區是持續上漲的獨立行情,每年在四月以后呢,就會有很多人為了孩子去購房買。

      這個學區房因為現在這個學區的政策變化呢,可能有人會提前三到五年去購房,但學區房也同樣每年的后半年是比較好的入手時期,好像今年下半年北京的學區房行情就特別的好,因為我們之前也說了,可能跟這個疫情有關吧


      之所以是每年的下半年呢,是因為呢,學區房從購買到發生作用,是要經過一段周期的,所以說呢,當年購房的人并不是在當年度或者是下年度要用房,可能是在兩年或者三年以后才會使用這個學區房

      房產投資攻略:政策,地鐵房,學區房哪個因素更重要?(圖8)
      總結

      當然所有的投資品呢都是一樣的,單個因素的影響是要看準時機的,有的因素的影響是比較小,持續時間短,有些因素的影響就比較大,持續的時間呢就比較長,而我們要想追求確定性,最應該找的就是多因素共振


      如果要去有地鐵和學區的雙重利好,并且呢,在政策上給予支持,這個時候就應該堅決的重倉買


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